বাংলাদেশে কোনো ব্যাংক থেকে ঋণ সুবিধা পেতে হলে ব্যাংকার গ্রাহককে প্রথমে যে প্রশ্নটা করেন তা হলো, সিকিউরিটি বা জামানত কী দেবেন। সিকিউরিটি হিসেবে ব্যাংকারের প্রথম পছন্দ হলো জমি ও ইমারত (ল্যান্ড অ্যান্ড বিল্ডিং)। যেকোনো ব্যাংকারের চাহিদা হলো লোনের পরিমাণের তুলনায় সিকিউরিটির মূল্য দ্বিগুণ হতে হবে। ব্যাংকার-কাস্টমার সম্পর্কের ভিত্তিতে সিকিউরিটির পরিমাণ কমতে পারে। উভয়ের মধ্যে দরকষাকষির ফলে লোনের পরিমাণ ও সিকিউরিটি ঠিক হয়। এরপর আসে সিকিউরিটি মূল্যায়নের পালা। এখানেও অনেক কাহিনী। ব্যাংকার বা মূল্যায়নকারী প্রতিষ্ঠান যে মূল্য নির্ধারণ করেন, গ্রাহক তা মানতে চান না। তিনি বলেন, ‘আমার পাশের জমি এত টাকায় বিক্রি হয়েছে, সুতরাং আমার জমির মূল্য অন্তত ওই পরিমাণ রাখতে হবে।’ তখন তিনি মূল্য বাড়ানোর জন্য যা যা ফন্দি-ফিকির প্রয়োজন তা প্রয়োগ করেন। কখনো সফল হন, কখনো বিফল হন।

যুক্তির খাতিরে ধরে নিলাম, একজন ব্যাংকার একটি সিকিউরিটির প্রকৃত বাজারমূল্য নিশ্চিতপূর্বক মূল্যায়ন করে একটি লোন মঞ্জুর করলেন। অর্থাৎ ব্যাংক যদি এই সম্পত্তি কখনো বিক্রি করতে চায় বিক্রয়মূল্য ওই মূল্যায়িত পরিমাণের চেয়ে কম হবে না। কয়েক বছর পর ওই বন্ধকি সম্পত্তির বিপরীতে যে লোন আছে তা খেলাপি হয়ে পড়ায় লোন আদায়ের নিমিত্তে ব্যাংক অর্থঋণ আদালতের ১২ (৩) ধারায় নিলাম দিতে বাধ্য। ব্যাংক নিলাম দিল। দেখা গেল, নিলাম ক্রয়ের জন্য একটি টেন্ডারও জমা পড়ল না। টেন্ডার জমা না পড়ার কিছু কমন কারণ আছে, যেমন:

(ক) যে এলাকার জমি, সে এলাকায় জমি কেনার মতো কোনো ক্রেতা নেই। (খ) ওই এলাকায় ক্রেতা থাকলেও ঠিক ওই সময়ে সম্ভাব্য ক্রেতার হাতে প্রয়োজনীয় অর্থ নেই।

সাধারণত জমি যারা কেনেন, তারা কিছু অর্থ পেমেন্ট করে বায়নানামা মূলে বছর খানেক সময় পান এবং ধীরে ধীরে পরিশোধের সুযোগ থাকে। ব্যাংকের টেন্ডারে ওই ধরনের সময় কিংবা ধীরে ধীরে পরিশোধের সুযোগ থাকে না। (গ) টেন্ডারে উল্লেখিত লোনের পরিমাণ দেখে ক্রেতারা মনে করেন, যেহেতু জমির মূল্য লোনের পরিমানের তুলনায় কম হবে, তাই ব্যাংক টেন্ডার অ্যাকসেপ্ট করবে না। তাই টেন্ডারে আসা হয় না। (ঘ) একজন সাধারণ ক্রেতা টেন্ডারে অংশগ্রহণ করে জমি কেনার প্রক্রিয়াকে অনেক ঝামেলাপূর্ণ মনে করেন। (ঙ) টেন্ডার নোটিস সাধারণত দুটি পত্রিকায় প্রকাশিত হয়—একটি স্থানীয় পত্রিকায়, অন্যটি জাতীয় পত্রিকায়। এক হিসাবে দেখা যায়, দেশে ২৬ শতাংশ মানুষ পত্রিকা পড়েন। সম্ভাব্য ক্রেতা ওই ২৬ শতাংশের মধ্যে না-ও থাকতে পারেন। আর সম্ভাব্য ক্রেতা যে পত্রিকা পড়েন সে পত্রিকায় টেন্ডার বিজ্ঞপ্তিটি প্রকাশিত না-ও হতে পারে। সাধারণত দেখা যায়, প্রথম শ্রেণীর পত্রিকায় বিজ্ঞাপনের রেট বেশি বলে টেন্ডার বিজ্ঞপ্তি কম রেটের পত্রিকায় বেশি ছাপানো হয়। আর ওই কম রেটের পত্রিকা সাধারণত কম পাঠকই পড়েন। আর তাই টেন্ডারের খবর প্রকৃত ক্রেতার কাছে পৌঁছে না। (চ) যদি কোনো ক্রেতা দেখেন যে ওই জমি এমন লোকের, সেই জমি কিনলে কখনো স্বস্তিতে সেখানে থাকা যাবে না। সেই ভয়ে প্রভাবশালী ব্যক্তির জমি কিনতে কেউ এগিয়ে আসে না। (ছ) টেন্ডারের জমি সরজমিনে দেখার জন্য সম্ভাব্য ক্রেতা যখন ওই জমিতে যান, তখন জমির মালিক অনেক সময় হুমকি-ধমকি দেন। তাই ক্রেতারা ওই জমি কিনতে নিরুৎসাহিত হন। (জ) প্রায় জমির বাজারমূল্য মৌজা-মূল্য থেকে বেশি থাকে। তাই প্রায় ক্ষেত্রে রেজিস্ট্রি খরচ বাঁচানোর জন্য দলিলে ক্রয়মূল্যের পরিবর্তে মৌজার মূল্য উল্লেখ করা হয়। টেন্ডারের মাধ্যমে ব্যাংক থেকে জমি কিনতে গেলে ওই সুবিধা পাওয়া যায় না। ফলে রেজিস্ট্রি খরচ বেড়ে যায়। তাই এ প্রক্রিয়ায় জমি কিনতে ক্রেতারা আগ্রহী হন না। (ঝ) অর্থ আইন ২০২২-এ নিলাম ক্রেতা এবং নিলাম গ্রহীতার ওপর ভ্যাটের হারে পরিবর্তন আনা হয়েছে। ওই আইন মোতাবেক নিলাম পণ্যের ক্রেতাকে ৭ দশমিক ৫০ শতাংশ উৎসে ভ্যাট প্রদান করতে হয়। তাই নিলামে ক্রয় করা জমির ক্রয়মূল্য বেশি পড়ে। এতে ক্রেতারা নিরুৎসাহিত হন। (ঞ) অনেক ক্ষেত্রে নিলাম বিজ্ঞপ্তির ওপর উচ্চ আদালতের স্থিতি অবস্থার আদেশ (স্টে অর্ডার) চলে আসে। আর নিলামে জমাকৃত পে-অর্ডার তখন আটকে যায়। স্টে অর্ডার বাতিল হওয়া পর্যন্ত অপেক্ষা করতে হয়, যা এক বছরেরও বেশি সময় লাগতে পারে। এ ভয়ে অনেকে টেন্ডারে অংশগ্রহণ করেন না।

অর্থ ঋণ আদালত আইনের ১২(৩) ধারায় যদি কোনো জমি বিক্রি করতে ব্যাংক বিফল হয়, তখন আদালতে মামলা রুজু করা হয়। ওই মামলার রায় আসতে কমপক্ষে চার-পাঁচ বছর সময় লেগে যায়। রায় ব্যাংকের পক্ষে এলে গ্রাহক যদি আপিল না করেন তখন ব্যাংক জারি মামলা রুজু করে। এ জারি মামলার রায় ব্যাংকের পক্ষে এলে আদালত বন্ধকি সম্পত্তি বিক্রয়ের জন্য নিলাম বিজ্ঞপ্তি প্রত্রিকায় প্রচার করেন। এ পর্যায়েও প্রায় ক্ষেত্রে কোনো ক্রেতাই দরপত্র জমা দেন না। এর মূল কারণ ওপরে বর্ণিত একই কারণসমূহ। ক্রেতা পাওয়া না গেলে আদালত দ্বিতীয়বার নিলাম বিজ্ঞপ্তি পত্রিকায় প্রচার করেন। এর পরও যদি ওই জমি বিক্রয় করা সম্ভব না হয়, তখন আদালত অর্থঋণ আদালত আইনের ৩৩(৫) কিংবা ৩৩(৭) ধারায় ওই সম্পত্তি ব্যাংকারের তথা ডিক্রিদারের অনুকূলে ন্যস্ত করেন।

৩৩ ধারা মোতাবেক ব্যাংক বন্ধকি সম্পত্তির মালিক হয়। সম্পত্তির মালিক হওয়া মানে লোন সমন্বিত হওয়া নয়। এখানে আদালতের কাজ শেষ, কিন্তু মামলা করার সময় ব্যাংকারের অবস্থান যেখানে ছিল, মামলা শেষ হওয়ার পরও ব্যাংকারের অবস্থান একই রয়ে গেল—তবে হ্যাঁ, ইত্যবসরে ঋণের স্থিতি ফুলেফেঁপে অনেক বড় হয়ে গেছে।

ব্যাংক এ জমি বা সম্পত্তি নিয়ে কী করবে? বছরের পর বছর ওই সম্পত্তি পাহারা দেবে? সম্পত্তি বিক্রয় না হলে তো জোর করে বিক্রি করা যায় না। আবার ব্যাংক কোম্পানি আইন ১৯৯১-এর ১০ ধারা মোতাবেক, ‘কোন স্থাবর সম্পত্তি, উহা যেভাবেই অর্জিত হইয়া থাকুক না কেন, কোন ব্যাংক কোম্পানি উহা অর্জনের তারিখ হইতে সাত বৎসর বা এই আইন প্রবর্তনের তারিখ হইতে সাত বৎসর, যাহা পরে শেষ হয়, এর অধিক সময়সীমা অতিক্রান্ত হইবার পর স্বীয় অধিকারে রাখিবে না।’ ব্যাংকার যে বন্ধকি সম্পত্তির মালিক হলো, আবার সেই সম্পত্তি সাত বছরের মধ্যে বিক্রি না হলে ওই সম্পত্তি ব্যাংকার কী করবে? এর উত্তর কোথাও আছে বলে মনে হয় না।

বাংলাদেশ ব্যাংকের এক প্রতিবেদনে দেখা যায়, ব্যাংক খাতের ঋণের প্রায় ৬৭ শতাংশ স্থাবর সম্পত্তি জামানত হিসেবে রয়েছে। ডিসেম্বর, ২০২৪ পর্যন্ত দেশের ব্যাংক খাতের শ্রেণীকৃত ঋণের পরিমাণ ছিল প্রায় ৩ লাখ ৪৫ হাজার কোটি টাকা। এ ঋণের বিপরীতে ৬৭ শতাংশ স্থাবর সম্পত্তি ধরে নিলে তার পরিমাণ দাঁড়ায় ২ লাখ ৩১ হাজার ১৫০ কোটি টাকা। সেপ্টেম্বর ২০২৫ পর্যন্ত খেলাপি ঋণের পরিমাণ দাঁড়িয়েছে প্রায় ৬ লাখ ৪৪ হাজার কোটি টাকা (মোট ঋণের ৩৫ দশমিক ৭৩ শতাংশ)। এ ঋণের বিপরীতে জামানত হিসেবে (৬৭ শতাংশ হিসাবে) স্থাবর সম্পত্তির পরিমাণ দাঁড়ায় ৪ লাখ ৩১ হাজার ৪৮০ কোটি টাকা। অর্থাৎ এ পরিমাণ অ্যাসেট ব্যাংকারের হাতে থাকার পরও আইনের দুর্বলতার কারণে ব্যাংক ওই সম্পত্তি বিক্রয় না করে পাহারা দিয়ে বসে আছে। ঋণ খেলাপি হয়ে পড়ে আছে। আর ব্যাংকারও ওই ঋণের জামানত পাহারা দিচ্ছে। ব্যাংকারের হাত-পা যেন এখানে বাঁধা। বাংলাদেশ ব্যাংকের এক প্রতিবেদনে দেখা যায়, দেশে ডিসেম্বর ২০২৪ পর্যন্ত অর্থঋণ আদালতে ৭২ হাজার ৫৪০টি মামলা বিচারাধীন ছিল, যার স্যুট ভ্যালু ১ লাখ ৭৮ হাজার ২৭০ কোটি টাকা। ধরে নিলাম ওই স্যুট ভ্যালুর ৬৭ শতাংশ স্থাবর সম্পত্তি রয়েছে যার মূল্য দাঁড়ায় ১ লাখ ১৯ হাজার ৪৪০ কোটি টাকা। এ ১ লাখ ১৯ হাজার ৪৪০ কোটি টাকা মূল্যের বন্ধকি সম্পত্তি বছরের পর বছর ধরে বিক্রির জন্য প্রক্রিয়াধীন (মামলাধীন)। আর মামলা শেষ হলেও ওই পরিমাণ অর্থ যে ব্যাংকের খেলাপি হিসাবে (অ্যাকাউন্ট) জমা হতে পারবে তারও নিশ্চয়তা নেই।

আমানতকারীদের টাকা ঋণ প্রদানে ব্যবহার করে বাড়তি সুদ/মুনাফা উপার্জন করে আমানতকারীদের প্রতিশ্রুত সুদ ও আসল ফেরৎ প্রদানের কাজই ব্যাংক ব্যবসা। সুতরাং ঋণ প্রদান করা ছাড়া ব্যাংক-ব্যবসা চলবে না। আর ঋণ প্রদান করতে হলে জামানত নিতেই হবে। আর জামানত মানে জমি ও ইমারত। আর জমি ও ইমারত বন্ধক নিলেই ব্যাংকারকে পড়তে হয় ফ্যাসাদে। অর্থাৎ জমি বন্ধক না নিলেও বিপদ, আবার নিলেও বিপদ। এই দুষ্ট চক্র থেকে কি ব্যাংকারদের নিষ্কৃতি নেই? বিদেশী ব্যাংকগুলো পারত পক্ষে সম্পত্তি বন্ধক রেখে ব্যবসা করে না। তাই তাদের খেলাপিও কম। প্রকৃতপক্ষে তারা কিন্তু গণমানুষের ঋণের চাহিদা পূরণের জন্য কাজ করে না, যেটি দেশীয় ব্যাংকগুলোকে করতে হয়। তাহলে এ দুষ্ট চক্র থেকে নিষ্কৃতির উপায় কী?

আমার ব্যক্তিগত অভিমত হলো, ব্যাংকগুলোকে বন্ধকি সম্পত্তি বিক্রয়ের কাজে নিয়োজিত করা উচিত নয়। সম্পত্তি (ল্যান্ড অ্যান্ড বিল্ডিং) ক্রয়-বিক্রয়ের কাজে যারা নিয়োজিত তাদেরকে এ দায়িত্ব দেয়া উচিত। ব্যাংক কোনো সম্পত্তি বন্ধক নেয়ার সিদ্ধান্ত গ্রহণ করলে ওই সম্পত্তি এমন কোনো প্রতিষ্ঠানকে দিয়ে ভ্যালুয়েশন এবং অ্যাসেসমেন্ট করা উচিত যে প্রতিষ্ঠান তার মূল্যায়িত ভ্যালু অনুযায়ী আগামী একটা নির্দিষ্ট সময়ের মধ্যে ওই সমপরিমাণ মূল্য প্রদান করে সম্পত্তিটি ওই প্রতিষ্ঠান ক্রয় করতে বাধ্য থাকবে। এ ধরনের সম্পত্তি ক্রয়ের নিমিত্তে রিয়েল এস্টেট এজেন্সি প্রতিষ্ঠা করা যেতে পারে। ব্যাংক খেলাপি ঋণ আদায়ের জন্য লিগ্যাল নোটিস দেয়ার পরও ঋণ পরিশোধে গ্রাহক এগিয়ে না এলে ব্যাংকের কাছে দেয়া আম-মোক্তার (পাওয়ার অব অ্যাটর্নি) মূলে আদালতে যাওয়া ব্যতিরেকে ওই সম্পত্তি রিয়েল এস্টেট এজেন্সির বরাবর হস্তান্তর করতে পারবে। তবে এ ধরনের যে এজেন্সি বেশি দাম অফার করবে, ব্যাংক সেই এজেন্সি বরাবর নিলাম ব্যতিরেকে সম্পত্তি হস্তান্তর করতে পারবে।

এ পদ্ধতিতে ব্যাংকের ফোরক্লোজারের সম্পত্তি নিয়ে একটি বিশাল বাজার সৃষ্টি হবে। জনগণ ওই এজেন্সি থেকে সম্পত্তি কিনতে পারবে কোনো ধরনের ঝক্কি-ঝামেলা ছাড়াই।

এ পদ্ধতি অবলম্বন করা গেলে ব্যাংককে আদালতের কাছে খুব কমই যেতে হবে। আর খেলাপি হওয়া মাত্রই ব্যাংক বন্ধকি সম্পত্তি রিয়েল এস্টেট এজেন্সির কাছে হস্তান্তর করে খেলাপি ঋণ আদায় করতে পারবে।

প্রশ্ন উঠতে পারে, সম্পত্তি বিক্রয়ের ওপর আদালতের নিষেধাজ্ঞা যদি আসে? সম্পত্তি বিক্রয়ের ওপর আদালতের নিষেধাজ্ঞা আনা যাবে না—এ মর্মে আইন সংশোধন করা প্রয়োজন হবে। এটা প্রণিধানযোগ্য, কোনো জমির বিক্রেতা যদি ক্রেতাকে বিক্রির জন্য পাওয়ার অব অ্যাটর্নি দেন এবং তা যদি অপ্রত্যাহারযোগ্য হয়, তা প্রত্যাহার করা যায় না। কিন্তু ব্যাংকের বেলায় কেন অপ্রত্যাহারযোগ্য পাওয়ার অব অ্যাটর্নি-এর কার্যকরণের বিরুদ্ধে দাতা মামলা করবেন বা স্থগিত করবেন তা বুঝে আসে না। এটা বর্তমান আইনের বড় দুর্বলতা।

বিশ্বের যেসব দেশে খেলাপি ঋণের হার অত্যন্ত কম সেসব দেশে ফোরক্লোজারের সময় কয়েক মাস মাত্র, যেখানে আমাদের দেশে কয়েক বছর। তাই মামলা-মোকদ্দমা করে খেলাপি ঋণ আদায়ের পন্থার বিকল্প হিসেবে ফোরক্লোজারের পন্থা আধুনিকায়ন করা এখন সময়ের দাবি। নয় মাসে খেলাপি ঋণ বৃদ্ধি হয়েছে প্রায় ২ লাখ ৯৯ হাজার কোটি টাকা। অথচ ব্যাংকারের কাছে ওই খেলাপি ঋণের বিপরীতে যে জামানত আছে তা বিক্রি করতে পারে না—এটা কি দেশের আইন ব্যবস্থার অকার্যকরতাকে নির্দেশ করে না! তাই উপরোক্ত পদ্ধতিতে রিয়েল এস্টেট এজেন্সি সৃষ্টি করত বন্ধকি সম্পত্তি ত্বরিত ফোরক্লোজারের ব্যবস্থা করা ছাড়া খেলাপি ঋণ কমানো সম্ভব হবে না বলে প্রতীয়মান হয়।

ড. এসএম আবু জাকের: সাবেক ব্যাংকার;

অর্থনীতি সমিতি-চট্টগ্রাম চ্যাপ্টারের ভাইস প্রেসিডেন্ট